Nieruchomości – domy, mieszkania, działki.

Polacy je uwielbiają. Według wielu badań i ankiet prowadzonych na przestrzeni lat uważamy je za jedną z najbezpieczniejszych i najbardziej dochodowych form lokowania kapitału.

I na tych ankietach z reguły miłość do nieruchomości się kończy, bo nie wiemy jak je sfinansować.

Uważamy, że nieruchomości zakupić można tylko za gotówkę lub na kredyt.

A to błąd i to duży.

Nie ma się co dziwić.

Banki są już na każdej ulicy, w centrach handlowych, smartfonach.  Nieustanne bombardowanie nas swoim przekazem ma taki właśnie skutek.

chuck

Tymczasem ciekawe modele sprzedaży i sposoby zapłaty za nieruchomości miały miejsce już przed wojną kiedy nie było jeszcze Marka Kondrata, Piotra Adamczyka i nawet Chucka Norrisa 😉

 

Długo się zbierałem do napisania tego artykułu, ale ostatecznie zdopingował mnie pewien wpis na FB w grupie „Nieruchomości”.

screen-fb

Skomentowałem, coś tam podpowiedziałem i się zaczęło…

„Tak się nie da, tak nie można, to nielegalne, kto się na to zgodzi” itp.

Dlaczego jesteśmy tak oporni na rzeczowe argumenty, przykłady transakcji, wzory autentycznych dokumentów?

Zauważyłem jednak, że jest jakaś nadzieja. Że modele zakupu nieruchomości, o których mówię nie są tylko wymysłem moim i wąskiego grona osób, ale że przebijają się do coraz szerszych kręgów.

I dobrze.

Chodzi o współfinansowanie przez sprzedającego, czyli o sprzedaż z odroczonym terminem płatności zabezpieczonym na hipotece.

Nie jest to żadna nowość. Takie zabiegi stosowane były jak już wspomniałem przed wojną.

Natomiast w USA metoda ta rozpowszechniona została w latach 80-tych XX-w i do dziś ma się dobrze.

20% stopy zmusiły ludzi do kreatywności i pominięcia systemu bankowego. Dziś jest to już ogromny, wyodrębniony segment rynku nieruchomości;

  • Wyspecjalizowane agencje / agenci
  • Profesjonalne narzędzia do wyszukiwania ofert
  • Wyselekcjonowana wiedza (książki, szkolenia, mentoring)

Wystarczy wpisać w google np frazę „owner financing, no bank needed”, żeby przekonać się jakie ma to rozmiary.

finansowanie-nieruchomosci-przez-sprzedajacego-zakup-bez-gotowki-i-bankuOprócz korzyści dla „prywatnego” użytkownika nieruchomości, metoda ta ma wiele plusów dla osób inwestujących w nieruchomości;

  • Nie trzeba posiadać zdolności kredytowej.
  • Nie trzeba wiązać się z bankiem i ryzykować prywatnym majątkiem.
  • Brak weryfikacji zdolności kredytowej – krótszy czas zakupu nieruchomości.
  • Możliwość wynegocjowania lepszych warunków niż z bankiem – dźwignia finansowa na korzystniejszych zasadach.
  • Możliwość sfinansowania tylu transakcji ile tylko potrafimy znaleźć.

Jak to wygląda technicznie?

Odpowiedź kryje się w dwóch słowach – księga wieczysta.

Załóżmy, że strony ustalają pierwszą wpłatę na poziomie 10% wartości nieruchomości i miesięczną ratę 1000 zł. Po wpłacie 10% (jest to tylko przykład – może to być dowolna kwota, na która zgodzi się sprzedający) przenoszona jest własność aktem notarialnym.

Kupujący staje się nowym (jedynym) właścicielem nieruchomości – widnieje w dziale II KW, natomiast prawa sprzedającego zabezpieczone są w dziale III i IV.

dzial-2-kw

dzial-3-kwdzial-4-kwJeśli następuje naruszenie warunków umowy przez kupującego (np. określona liczba zaległych płatności, brak kontaktu itp.) wówczas strona sprzedająca ma prawo wystąpić do sądu o wydanie postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności zapisom umowy.

Dopiero wtedy sprzedający ma prawo skorzystać z zabezpieczeń.

Jest to zabezpieczenie dla obu stron umowy – dopóki kupujący płaci raty i wywiązuje się z umowy to nic mu nie grozi.

Podobna  sytuacja, (choć z nieco innych powodów) ma miejsce bardzo często przy sprzedaży nieruchomości, kiedy strona kupująca nie ma przy sobie gotówki a zobowiązuje się do zrobienia przelewu po podpisaniu aktu notarialnego.

Zgodnie z prawem własność nieruchomości przechodzi na nowego nabywcę w momencie podpisywania aktu, więc korzysta on też z odroczonej płatności tylko, że nie X lat a np. 1 dzień.

Model transakcji i zabezpieczenia natomiast są  podobne.

Jak widać taki model transakcji nie jest specjalnie skomplikowany i są kraje, w których stał się standardem. Myślę, że Polacy też się do niego przekonają a rosnące z roku na rok wymagania dla kredytobiorców będą temu sprzyjały.

Jeśli uważasz ten wpis za przydatny to polub go i/lub udostępnij znajomym a jeśli interesują Cię możliwości zainwestowania w wyselekcjonowane grunty w takim właśnie modelu to zapraszam Cię TUTAJ

krzysztof-ksiazak